Що чекає на неприватизовані квартири в Києві. Законопроєкт № 12377

Верховна Рада України розглядає законопроєкт № 12377 «Про основні засади житлової політики», який покликаний здійснити масштабну житлову реформу. Документ має замінити застарілий Житловий кодекс 1983 року і впровадити нові правила на ринку житла. Одне з ключових положень – скасування чинної системи безкоштовної приватизації державного житла. Розберімося, які зміни пропонує цей законопроєкт, його плюси і мінуси, а головне – як він вплине на мешканців неприватизованих квартир у м. Києві.

Що передбачає законопроєкт № 12377?

Законопроєкт № 12377 уже ухвалено парламентом у першому читанні («16» липня 2025 року). Документ декларує нову державну політику у сфері житла та містить ряд нововведень:

• Скасування старих законів. Проєкт скасовує радянський Житловий кодекс 1983 року та Закон «Про приватизацію державного житлового фонду» 1992 року. Тобто безкоштовна приватизація квартир більше не буде можливою – навіть щодо житла, отриманого ще за радянських часів. Процедура приватизації у нинішньому вигляді фактично зникне. Неприватизовані квартири й надалі належатимуть державі чи територіальним громадам.
• Розвиток фонду соціального і службового житла. Вперше на законодавчому рівні вводяться поняття соціального житла (для найму малозабезпеченими громадянами) та службового житла (надається працівникам на час роботи). Державний і комунальний житловий фонд планується зберегти для формування соціального житла замість його приватизації. Новий фонд соціального житла створюватиметься з нуля – за рахунок квартир, побудованих державним коштом, через державно-приватне партнерство, а також за рахунок добудови довгобудів. Неприватизовані нині квартири стануть частиною цього фонду і надаватимуться громадянам лише на умовах користування або оренди.
• Нові механізми отримання житла. Замість багаторічного очікування в квартирній черзі громадянам пропонуються сучасніші та доступніші інструменти. Зокрема, планується запустити систему пільгових кредитів і фінансово-кредитних механізмів, що допоможуть швидше придбати житло; відродити практику житлово-будівельних кооперативів (коли співвласники разом інвестують у будівництво багатоквартирного будинку); розвивати державно-приватне партнерство з залученням операторів доступного житла. Для громадян, які не можуть одразу купити квартиру, вводяться формати соціальної оренди (житло надається за символічну плату) та оренди з правом викупу (можливість викупити житло, поступово сплачуючи його вартість). Ці заходи мають замінити собою неефективну систему черг і наблизити українців до можливості отримати власне житло.
• Захист прав наймачів і прозорість управління. Законопроєкт встановлює принципи захисту права на житло та чіткі правила для орендарів і власників. Передбачено врегулювання прав та обов’язків сторін у договорах найму, прозорі механізми розірвання договорів оренди та гарантії для наймачів на випадок продажу житла чи зміни власника. Окремо наголошується принцип прозорості: планується створити єдину інформаційно-аналітичну систему обліку всього житлового фонду України і черговиків, що потребують поліпшення житлових умов. Це дозволить точно порахувати, скільки є державного, комунального і приватного житла, та ефективніше управляти ним.
• Мінімальні стандарти якості житла. Встановлюються базові вимоги до споживчої якості житла (щодо безпеки, комфортності тощо). Також держава декларує можливість частково компенсувати витрати на утримання житла для деяких категорій – наприклад, оплачувати частину внесків до ремонтного фонду в багатоквартирних будинках. Втім, така підтримка наразі реалізується рідко і найчастіше через рішення судів.

Переваги нового закону (аргументи «за»)

Прийняття закону «Про основні засади житлової політики» може принести ряд позитивних змін для суспільства і держави:

• Сучасна житлова політика. Україна нарешті відмовиться від застарілого житлового законодавства радянського зразка. Діюча система фактично вичерпала себе: понад 600 тис. сімей десятиліттями стояли на квартирному обліку, тоді як держава щороку видавала лише кількасот квартир. Через війну потреба в житлі лише зросла, зокрема серед переселенців. Новий закон переходить від декларацій до реальних інструментів вирішення житлового дефіциту. Він спростить і оновить процедури розподілу та управління житлом, зробить їх прозорішими і зрозумілішими для громадян.
• Розвиток ринку оренди і соцжитла. Масова приватизація 1990-х років залишила державу майже без фонду соціального житла. Закон покликаний виправити цей дисбаланс. Відмовившись від безкоштовної приватизації, держава збереже існуючі квартири у власності громад – їх можна буде використовувати для соціального чи службового найму малозабезпеченим і працівникам бюджетної сфери. Це закладе основу для повноцінного ринку оренди житла за західним зразком, де більшість людей живуть у наймі, не боячись втратити дах над головою. Крім того, нові інструменти – соцоренда, оренда з викупом – дадуть сім’ям із різним рівнем доходу реальну альтернативу очікуванню черги.
• Державно-приватне партнерство та будівельні кооперативи. Реформа стимулює бізнес інвестувати в житло. Запровадження державно-приватного партнерства означає, що приватні компанії разом з державою будуватимуть доступне житло, отримуючи для цього стимули – наприклад, дешеві кредити чи податкові преференції. Також закон дозволяє громадянам об’єднуватись у житлово-будівельні кооперативи і самостійно (складчину) зводити багатоквартирні будинки без посередника-забудовника. Це може знизити вартість квадратного метра для учасників кооперативів і збільшити пропозицію житла.
• Гарантії і захист прав мешканців. Нове законодавство детально розмежує права та обов’язки власників житла, наймачів та держави. Примусове виселення мешканців з житла допускається лише за рішенням суду (ця норма обговорювалась і закріплена під час доопрацювання закону). Встановлюється захист наймачів: у разі продажу будинку або зміни власника їхній договір оренди не можна розірвати самовільно. Такі положення спрямовані на те, щоб мешканці почувались більш захищеними і мали гарантії проживання.
• Залучення міжнародної підтримки. Законопроєкт № 12377 називають «маяком» для ЄС – його ухвалення є умовою отримання значної фінансової допомоги. Зокрема, своєчасне прийняття закону до кінця 2025 року відкриє шлях до траншу понад 300 млн., євро в межах програми EU Ukraine Facility. Ці кошти можуть бути спрямовані на розвиток житлових програм – будівництво соціального житла, компенсації для ВПО тощо. Таким чином, реформа житлової політики вписується у ширший контекст євроінтеграції та економічного відновлення країни.

Недоліки та ризики (аргументи «проти»)

Водночас, експерти і громадяни звертають увагу на кілька суттєвих ризиків і можливих негативних наслідків цього законопроєкту:

• Втрата права власності для мешканців неприватизованих квартир. Найбільша тривога стосується тих людей, які багато років проживають у державних квартирах чи гуртожитках і досі не оформили їх у власність. Після набрання чинності законом всі, хто не встиг приватизувати житло, можуть його втратити. Їхні квартири залишаться у фонді держави або громади і будуть передаватися лише в користування або оренду. Іншими словами, мешканці перетворяться на орендарів без права розпоряджатися своїм помешканням. Уже приватизоване житло, звісно, ніхто не відбиратиме, але неприватизоване може назавжди залишитися “чужим” майном для тих, хто фактично там живе.
• Невизначеність долі теперішніх мешканців. Законопроєкт не дає чіткої відповіді, що робити з людьми, які десятиліттями проживають у неприватизованому житлі. Є ризик, що після інвентаризації та створення нового соціального фонду їхні квартири перерозподілять між іншими черговиками чи пільговиками, а не закріплять за нинішніми мешканцями. Наприклад, родина може багато років жити у відомчій квартирі, але після реформи це житло формально перейде до міського фонду і може бути надане іншій сім’ї як соціальне – тепер уже на умовах оренди. Така невизначеність породжує страх у людей, що після стількох років очікування їх просто виселять.
• Жорсткі правила виселення з службового житла. Закон пропонує доволі суворі норми щодо користування службовими квартирами. Згідно зі ст. 24 проєкту, якщо працівник чи член його сім’ї припиняє трудові відносини (звільняється, виходить на пенсію), він підлягає виселенню зі службового помешкання. Раніше багато хто оминав цю норму, просто приватизуючи службове житло собі у власність, але тепер такої можливості не буде. Отже, військові, вчителі, медики та інші, хто отримував від держави чи міста службові квартири, після завершення роботи можуть залишитися без житла. Хоча логіка в тому, що службове житло має звільнятися для нових працівників, все ж соціальна напруга серед таких сімей може зрости.
• Загроза для мешканців гуртожитків. Особливо вразливою категорією є люди, які живуть у гуртожитках, колись отриманих від підприємств. Таких родин по Україні – тисячі, з них багато і в Києві (приміром, сім’ї молодих спеціалістів, які з 1980-90-х років чекали на окремі квартири). В умовах правової невизначеності гуртожитки часто перепродавалися, нові власники намагалися виселити людей і переобладнати будівлі під комерційне житло. Якщо реформа стартує, мешканці гуртожитків без приватизованих кімнат опиняться в найбільшій небезпеці втратити дах над головою – їх можуть примусово виселити при реорганізації фонду. Експерти попереджають, що ухвалення нового кодексу може запустити масштабний перерозподіл житлового фонду, наслідком чого стануть виселення незахищених мешканців з гуртожитків і службових квартир.
• Можливі зловживання і складнощі впровадження. Як і будь-яка масштабна реформа, нова житлова політика несе ризики неправильного виконання. Перш за все, великий обсяг фінансування та будівництва потребує суворого контролю – без прозорих механізмів є небезпека корупції або нецільового використання коштів. По-друге, створення нових інституцій (фонду соціального житла, операторів тощо) потребує якісного управління – помилки в регулюванні можуть призвести до бюрократичної тяганини і затримок. Якщо ж механізми соціальної оренди чи оренди з викупом запрацюють формально, частина найбідніших родин може так і залишитися без допомоги. Таким чином, кінцевий успіх реформи залежатиме від того, наскільки чесно і грамотно її реалізують на практиці.

Наслідки для власників неприватизованих квартир у Києві

Головне питання для киян, які досі мешкають у неприватизованих квартирах: що станеться з їхнім житлом після ухвалення закону? Варто підкреслити, що в юридичному сенсі «неприватизована квартира» – це не власність мешканця, а майно держави або міста. Наразі багато таких квартир перебувають у користуванні громадян на підставі ордерів або договорів найму – люди сплачують квартплату, але не є повноцінними власниками. Після реформи їхній статус остаточно зміниться на статус наймачів державного/комунального житлового фонду. Це означає:

• Квартиру не можна буде приватизувати. Право на безкоштовне отримання житла у власність припиниться. Якщо ви проживали у відомчій чи комунальній квартирі багато років, але не оформили її приватизацію – на жаль, після набрання законом чинності зробити це вже не вийде. Квартира так і залишиться у власності міста або держави. Ви зможете й далі в ній жити, але на правах орендаря, а не власника.
• Доведеться укладати договір найму (оренди). Скоріш за все, мешканцям неприватизованих помешкань запропонують переукласти договори найму житла за новими правилами. Можливо, це буде соціальний найм (якщо сім’я підпадає під критерії малозабезпеченості) – тоді плата за користування буде пільговою, залежно від доходів. Або ж це буде оренда за певним тарифом, встановленим місцевою владою. У будь-якому разі, фінансові витрати на житло можуть зрости, адже більше не буде символічної квартплати як при радянському наймі. Водночас, держава декларує, що може взяти на себе частину витрат на утримання такого житла (скажімо, оплату капремонту), але гарантій тут мало.
• Обмежені права розпорядження житлом. Оскільки квартира залишиться у комунальній власності, ви не зможете її продати, подарувати чи передати у спадок дітям – адже формально вона вам не належить. Право користування житлом може переходити членам сім’ї, що з вами проживають, але остаточне рішення – за власником (органом місцевої влади). Якщо сім’я виїде або не буде належно утримувати квартиру, договір найму можуть розірвати. За новим законом передбачено чіткі підстави для виселення наймачів: наприклад, систематична несплата, руйнування житла, використання його не за призначенням та ін. (лише за рішенням суду). Але якщо це службове житло – тут, як вже зазначалося, втрата роботи автоматично позбавляє права проживання.
• Ризик виселення і переселення. Найгірший сценарій – місцева влада може вирішити використати неприватизовану квартиру для інших потреб: надати іншим людям (наприклад, пільговикам чи переселенцям) або навіть продати на аукціоні, якщо закон не заборонятиме (поки що законопроєкт містить норму про заборону продажу нового соцжитла, але щодо існуючого фонду є питання). Тоді теперішньому мешканцю можуть запропонувати інше житло меншої площі чи в іншому районі, або й місце в гуртожитку. Прямо про виселення українців із неприватизованих квартир у законі не йдеться, проте експерти попереджають, що опосередковано така загроза існує. Фраза «перерозподіл житлового фонду» означає, що влада инвентаризує всі державні квартири і може розпорядитися ними на свій розсуд. Якщо квартира вам дуже дорога, але ви не власник – є ризик, що колись доведеться з неї виїхати.

Для мешканців Києва ситуація ускладнюється високим попитом на житло в столиці. Квартиру, яка досі була «закріплена» за вами, міська влада після завершення приватизації зможе віднести до фонду службового чи соціального житла і передати, наприклад, молодому спеціалісту, військовослужбовцю або багатодітній родині. А вам як колишньому наймачеві доведеться погоджуватися на інші умови або житло.

Тому зволікати з приватизацією категорично не можна – кожен місяць зволікання може коштувати втрати шансу стати власником своєї оселі.

Коли закон можуть ухвалити і коли він набуде чинності?

Законопроєкт № 12377 наразі готується до другого читання і, за прогнозами, буде остаточно ухвалений вже найближчим часом – ймовірно, восени 2025 року. Це пов’язано з тим, що житлова реформа прив’язана до міжнародних зобов’язань України: до кінця року потрібно прийняти закон, аби отримати фінансову допомогу ЄС. Парламентська робоча група активно розглядає поправки і доопрацьовує текст, щоб винести його на голосування. Отже, очікується, що до кінця 2025 року закон буде прийнято і підписано.

Однак українці не відчують змін одразу. У перехідних положеннях проєкту зазначено, що новий закон набере чинності через 1 рік після завершення дії воєнного стану. Іншими словами, навіть після ухвалення самого закону, поки триває воєнний стан, приватизацію житла ще не буде припинено. Відлік часу почнеться після нашої перемоги та скасування воєнного стану: з того моменту залишатиметься 12 місяців, протягом яких ще дозволятиметься оформлювати у власність державні квартири. Після спливу цього року – двері для приватизації остаточно зачиняться.

Важливо розуміти: ніхто не знає точно, коли саме закінчиться воєнний стан. Це може статися і швидше, і пізніше очікуваного. Тож у громадян немає причини відкладати приватизацію “на потім”. Навпаки, експерти радять використати весь наявний час, щоб завчасно владнати всі формальності. До того ж, після війни можливий ажіотаж і черги з бажаючих приватизувати все в останній момент, що створить додаткові труднощі. Тому найрозумніше – подбати про приватизацію вже зараз, не чекаючи офіційного дедлайну.

Що робити мешканцям неприватизованого житла вже зараз?

Якщо ви проживаєте у квартирі, яка досі не приватизована, варто негайно вжити заходів, щоб захистити свої житлові права. Ось кілька порад:

1. Перевірте право на приватизацію. З’ясуйте, чи маєте ви законні підстави для приватизації даного помешкання. Зазвичай право мають наймачі державного або комунального житла (та члени їхніх сімей), які раніше не використали своє право на безкоштовну приватизацію. У Києві діють ті ж норми, що й по всій Україні: приватизувати можна одну квартиру на сім’ю безоплатно, за умови що ви там прописані і фактично проживаєте.
2. Зберіть необхідні документи. Стандартний пакет включає ордер або договір найму, технічний паспорт на квартиру, довідку про склад сім’ї (зареєстрованих осіб), копії паспортів, коди тощо. Можливо, знадобиться рішення балансоутримувача (ЖЕКу чи відомства) про передачу квартири у власність. В умовах воєнного часу процедури можуть ускладнюватися, тож краще почати завчасно.
3. Подайте заяву на приватизацію. У Києві питаннями приватизації комунального житла займається Департамент житлового забезпечення КМДА або ЦНАПи. Необхідно подати заяву встановленого зразка і додати зібрані документи. Після перевірки даних вам видадуть рішення про передачу квартири у власність та відповідний свідоцтво про право власності.
4. Скористайтеся допомогою фахівців. Процес приватизації включає багато бюрократичних нюансів – від інвентаризації БТІ до витягів з реєстрів. Щоб зекономити час і уникнути помилок, ви можете звернутися до професіоналів. Наша компанія надає послугу оформлення приватизації квартири “під ключ” у м. Києві. Ми допоможемо зібрати всі необхідні довідки, заповнити заяви та доведемо справу до отримання вами права власності. Це особливо актуально зараз, коли час грає проти мешканців неприватизованих осель. Пам’ятайте: якщо ви встигнете приватизувати житло – воно назавжди залишиться вашим, і ніхто не зможе його забрати.
5. Не зволікайте. Як тільки закон № 12377 буде остаточно прийнято, зволікати з приватизацією стане вкрай ризиковано. Фактично, часу до набрання ним чинності (закінчення війни + 1 рік) може виявитися не так багато. Деякі процедури – наприклад, отримання техпаспорта чи витягу з Держреєстру – можуть тривати тижні і місяці. Тому чим раніше ви подасте документи, тим більше шансів встигнути оформити право власності до закриття такої можливості.

Законопроєкт «Про основні засади житлової політики» № 12377 несе давно назрілу реформу, що покликана осучаснити українську житлову сферу. Водночас, його впровадження означає кінець епохи безкоштовної приватизації житла. Для тих киян, хто все ще мешкає у неприватизованих квартирах чи гуртожитках, це сигнал до дії. Щоб не опинитися у ситуації, коли ваше житло стане лише “спогадом” після завершення воєнного стану, варто вже тепер подбати про його приватизацію або проконсультуватися з юристами щодо своїх прав. Роз’яснюйте цю інформацію сусідам і знайомим, адже питання стосується тисяч сімей. Завдяки вчасним діям ви зможете зустріти реформу у всеозброєнні – повноправним власником своєї київської квартири, якому не страшні жодні зміни житлового законодавства.